Квартирный вопрос [Украина]

Решив создать семью, человек сталкивается с трудностями, одна из которых – необходимость делить жилплощадь с представителями разных поколений. Цены на жилье в Крыму ныне настолько нереальны, что единственным вариантом представляется взятие кредита на жилье. Согласно данным Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации, в 2007 году темпы роста ипотечного кредитования в Украине составили 110%. Кредиты были выданы на сумму 30 млрд. грн, причем более половины из них относятся к жилью.
Рука помощи
На государственном уровне право молодежи на получение долгосрочных кредитов на покупку жилья при получении из государственного бюджета финансовой помощи закреплено в ст. 10 Закона Украины "О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине". Для внедрения идей в жизнь был создан Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству, подчиняющийся Кабинету Министров Украины. Он реализует 2 программы: льготную, предполагающую выдачу долгосрочных льготных госкредитов, и альтернативную, предусматривающую частичное покрытие процентной ставки коммерческих банков на возведение, ремонт и покупку жилья.
Размер кредита вычисляется по следующей формуле: нормативная площадь (21 кв. м общей площади на одного члена семьи и дополнительно 20 кв. м на семью) умножается на среднюю стоимость строительства одного кв. м. Последняя утверждается отдельно для каждого региона Госкомитетом строительства, архитектуры и жилой политики Украины. Если стоимость 1 кв. м покупаемого жилья намного превосходит среднюю по региону стоимость, то заемщик выплачивает добавочную сумму стоимости строительства и дополнительной площади.
Что касается альтернативной программы, первоначальный взнос претендента должен быть не менее 6% от цены жилья или стоимости строительства. Частичная компенсация процентной ставки полученного кредита оговорена в законодательстве и реализовывается в рамках выделенных из госбюджета и бюджетов Фонда средств. Она обусловливается размером учетной ставки НБУ, которая действует на момент заключения кредитного договора (согласно последним показателям, НБУ поднял учетную ставку с 8,5 до 10%). Одна ставка НБУ и 3% годовых от суммы задолженности по кредиту – это условия для бездетного кандидата, освобождение от выплаты процентов – для тех, у кого 1 ребенок, полторы ставки и погашение 25% от суммы кредита - для людей, у которых 2 детей, и удвоенная ставка с 50% оплаты – для многодетных семей. Действует компенсация лишь в отношении тех коммерческих банков, заключивших отдельное соглашение с фондом. На сегодняшний момент частичную компенсацию процентов смогли получить более 26 тыс. молодых семей и одиноких молодых граждан. За 2007 год в связи с ужесточением условий выдачи кредитов по данной программе были обеспечены жильем 197 семей.
К радости сограждан, Председатель правления фонда Валерий Омельчук прогнозирует рост суммы, выделяемой на частичную компенсацию процентов, со 127 млн. грн. до 145 млн. грн. в гос.бюджете на 2008 год.
Однако эксперты утверждают, что и здесь существуют свои минусы. Во-первых, взявшему кредит благодаря молодежному фонду поначалу придется платить банку всю ставку, а уже потом, в случае наличия свободных средств, часть суммы на отдельный счет перечисляется получателю. К тому же, льготы действуют в отношении не всего кредита. Согласно указанному нормативу площади, мы умножаем расчетную стоимость 1 кв. м на меньшую из двух площадей. Это и есть максимальная сумма компенсируемого кредита. Компенсация рассчитывается так: ежемесячные проценты x учетная ставка/ставка банка x сумма кредита, подпадающая под льготные проценты/фактическая сумма кредита.
Льготная программа, в отличие от альтернативной, имеет в качестве подоплеки сотрудничество более чем 30 коммерческих банков с Государственным ипотечным учреждением. Так, процентная ставка кредитов на приобретение жилья на срок до 30 лет составляет 11–14 % годовых в гривнах. Первый взнос представляет собой 30 % от стоимости жилья.
Рассматривается проект о внесении изменений в Закон Украины «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине». Одним из пунктов улучшения условий получения жилищных кредитов является также предоставление кредита на затраты, относящиеся к заключению и регистрации договоров купли-продажи или строительства (реконструкции) жилья, на обустройство хозяйства в размере до 5% стоимости жилья.
Региональные проблемы
В Крыму в очереди на получение квартир многие молодые семьи стоят еще с 1998 года. По словам члена постоянной комиссии по рекреационному, санаторно-курортному комплексам и туризму Татьяны Зверевой, это связано с завышением стоимости проектно-сметных документов и применением рейтинговых списков вместо очередности.
По сведениям министра образования Крыма Алексея Черняка, в 2008 году фонду на обеспечение через кредитные программы жильем молодых семей должно было быть выделено из бюджета Крыма 10 миллионов 608 тысяч гривен, однако от самого директора Крымского республиканского "Фонда молодежного жилищного кредитования" Игоря Федотова стало известно, что Верховный Совет Крыма снабдит лишь 1,5 млн. гривен. Поэтому, чтобы форсировать кредитование, отныне, помимо уже реализуемой программы строительства домов, будет приобретаться жилье на вторичном рынке.
Что касается строительства нового жилья по программе обеспечения жильем молодежи, оно прослеживается в основном на ЮБК. Министерством регионального развития и строительства Украины планируется утвердить законодательные акты по высотному строительству, в частности, государственные строительные нормы. К сожалению, темп строительства в январе снизился в 16 регионах Украины, а сумма, затраченная на работы, была на 5% меньше, чем за январь прошлого года.
Окольными путями…
Иной путь есть у семей, доход которых - в пределах 2,5-3 тыс. грн. Для них создана президентская программа «Доступное жилье», согласно которой государство должно оплачивать одну треть от цены жилья. В наступающем году планируется выделить на реализацию программы 500 млн. грн. Воплощением в жизнь будут заниматься ГИУ и коммерческие банки. В результате, процентная ставка коммерческих банков будет составлять 15%.
Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко имеет свое мнение на этот счет. Она заявляет: «Каждая семья будет иметь возможность через ГИУ получить кредит на 25-30 лет для покупки жилья, причем без первого взноса, и годовые проценты не будут превышать 4-6%». По ее словам, малая процентная ставка зависит не от банков, а именно от ГИУ. В противовес такому заявлению, эксперт Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что неограниченная выдача кредитов под 4-6% годовых и без первого взноса приведет к росту цен на жилье.
Свет мой, зеркальце, скажи…
Кто имеет право получить кредит? Верховной Радой АРК было издано постановление об утверждении региональной программы по обеспечению молодёжи жильём на 2003-2012 годы. Согласно ей, право на получение кредита сроком до 30 лет в рамках работы Фонда имеют: семья, где возраст одного из супругов на момент заключения кредитного соглашения составляет до 35 лет включительно; неполная семья, где родитель на момент заключения соглашения не достиг 35 лет и опекает несовершеннолетнего ребёнка; одинокие граждане, возраст которых на момент заключения соглашения - до 35 лет включительно. Человеку будет проще стать на очередь, если он работает врачом или провизором в сельской местности, является призёром олимпийских и паралимпийских игр, воспитывает трёх и более несовершеннолетних детей. Взять кредит можно лишь на жилье по месту регистрации и если желающий стоит на квартирном учете на улучшение жилищных условий.
А что касается получения обычного, не льготного кредита, каков портрет потенциального заемщика? Ему от 25 до 40 лет, у него есть ВО, семья, дети, перспективная профессия, из собственности - квартира, машина, дача и акции-облигации. Сложно будет получить кредит, если Вы по профессии являетесь: сотрудником госструктур, учредителем или топ-менеджером, реализатором или владельцем своих лотков на рынках, работником ресторанного и игорного бизнеса, работником строительной сферы либо учредителем мелких компаний, врачом, учителем, художником, танцором, дизайнером, водителем, охранником, уборщиком, рабочим. Отдельные банки откажут юристам – если что-то пойдет не так, клиент может использовать профессиональные навыки. Не получат кредит и фрилансеры, чей заработок нестабилен.
В разработанной Фондом инструкции имеется в наличии формула расчета платежеспособности потенциального заемщика. Ежемесячная прибыль семьи умножается в три раза, и от получившегося отнимаются выплаты по госкредиту. Итог не должен быть меньше общего прожиточного минимума на каждого члена семьи, умноженного на три.
Впрочем, для того, чтобы подсчитать, насколько велика вероятность получить льготный кредит, можно зайти на официальный сайт Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству (или по адресу: http://www.molod-kredit.gov.ua/rat-calc.php). В разделе «Рейтинговый калькулятор» Вы можете ввести сведения о доходе семьи, дате рождения, количестве детей и узнать, какое место занимаете в рейтинге потенциальных кредитополучателей.
Все ли ладно в Датском королевстве?
При взятии кредита следует учитывать множество факторов. В связи с кризисом на международном финансовом рынке и желанием НБУ дедолларизировать экономику, эксперты предсказывают рост процентных ставок по гривневым кредитам на жилье на 0,5%. Начальник департамента розничного бизнеса “Укрпромбанка” Юлия Морозова полагает, что в результате снижения уровня долларизации вырастет спрос на гривну, потому банкам придется повышать ставки по депозитам: “Следствием такого удорожания денег станет рост ставок по кредитам. Так как банки привлекают некоторую часть ресурсов на международных рынках капитала, при наличии ограничения валютные займы необходимо будет конвертировать в гривну. В результате, стоимость этих денег значительно вырастет, что станет еще одной причиной возможного повышения ставок по кредитам” Однако, в противовес ей, директор департамента розничных продаж АКБ “Сведбанк” (ТАС-Коммерцбанк) Владимир Довгаль заявляет, что ставки будут понижаться. Он объясняет это падением ставок, наблюдавшимся в последние месяцы. В то же время, есть точка зрения, что последний факт обусловлен временным снижением объемов кредитования.
Другим немаловажным фактором является постановление НБУ, действующее с 13 февраля. Введены новые системы расчета адекватности банковского капитала - при отсутствии под кредит долгосрочных ресурсов, он будет учтен с коэффициентом риска 150%. Т.о., планируется сократить сроки кредитования 25–30 до 5–15 лет, что из-за увеличения суммы ежемесячных выплат станет проблемой перед потенциальными кандидатами со средним уровнем зарплаты. Возможно, если долгосрочные кредиты и будут предоставляться, то под более высокий процент - плюс 0,5–1,5% к ставке.

Разумеется, приобретение жилья в кредит является лучшим вариантом, чем аренда квартиры. Но, прежде чем решиться на подобный шаг, следует серьезно взвесить степень риска и выбрать для себя наиболее подходящую программу кредитования.